Immobilier 

Société civile immobilière (SCI) : avantages et inconvénients

Pour mettre sur pied une entreprise à vocation immobilière, il est important de lui donner un statut ou une forme juridique. Il en existe plusieurs en fonction des objectifs poursuivis par le chef d’entreprise et le domaine dans lequel l’entreprise est censée exercer. Chacune d’entre elles possède ses avantages et ses inconvénients. Parmi les formes juridiques qui existent se trouve la Société Civile immobilière (SCI) qui est de plus en plus utilisée dans les projets immobiliers.

Vous souhaitez créer une entreprise et vous hésitez à lui donner le statut juridique de Société Civile Immobilière ? Découvrez donc dans cet article les avantages et les inconvénients d’une SCI. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société qui est composée de deux associés au minimum qui gèrent des biens immobiliers. Ces biens sont la propriété de la société et les associés ne gagnent que les parts sociales. La SCI peut être composée des membres d’une même famille qui ont chacun apporté une part d’immeubles qu’ils possèdent. Dans ce cas, on parle de SCI familiale. 

Les dettes et les bénéfices générés par une telle société reviennent aux différents associés. Ils sont en effet répartis entre eux, de même que les coûts d’entretien des biens et les autres dépenses liées à ces derniers. La SCI ne doit pas être confondue avec une Société Civile de Placement Immobilier, ni avec une indivision. 

Quels sont les types de SCI ?

Il existe plusieurs types de SCI. On distingue la Société Civile Immobilière :

  • familiale qui naît de la volonté des membres d’une même famille de mettre ensemble leurs propriétés immobilières ;
  • de location ou de gestion qui est la SCI traditionnelle. Il s’agit donc ici d’acheter des biens immobiliers à plusieurs, de les gérer ou de les mettre en location. L’objectif de ce type de SCI est de faire fructifier ces biens avec leur mise en location ;
  • attribution dans laquelle chaque partie du bien immobilier est attribuée à un associé en particulier ;
  • construction-vente où les associés se mettent ensemble pour acheter un terrain vide, y construire une maison ou un immeuble et le revendre ;
  • de jouissance à temps partagé où les associés se partagent eux-mêmes l’usage du bien immobilier. 

Lorsque vous vous décidez donc de créer une SCI, vous devez tenir compte du projet que vous souhaitez mettre en œuvre pour choisir le type qui vous convient le mieux. Vous pouvez aussi avoir recours à des experts juridiques pour vous aider. 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Il existe de nombreuses raisons qui peuvent vous amener à monter une SCI.

Le fonctionnement et la gestion d’une SCI sont assez souples

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Le cadre légal d’une SCI est très peu contraignant, ce qui permet aux associés d’organiser leur relation comme ils l’entendent. Ils peuvent aménager leurs statuts. Ces derniers fixent les conditions qui doivent être respectées dans les prises de décisions ainsi que les modalités possibles. Dans les statuts de la société, les associés peuvent aussi limiter les pouvoirs du représentant légal qui est aussi le gérant de ladite société. Ce dernier a en effet le rôle central.

Les statuts de la société civile immobilière peuvent aussi permettre aux associés de faire des investissements immobiliers qu’une seule personne ne pourrait faire. La SCI leur permet en effet de mettre en commun leurs capitaux. Cela augmente leur capacité de financement et leur permet ainsi d’acquérir des biens ou d’obtenir plus facilement des financements externes. La SCI permet aussi de gérer ensemble les charges et les coûts des biens immobiliers. 

Par ailleurs, la législation n’exige pas pour les SCI un capital social minimum. Lorsque vous montez une SCI, vous pouvez fixer le capital de votre société à l’euro symbolique. Aucun investissement initial minimum n’est requis. Mais dans la pratique, il vous faut le capital nécessaire pour acquérir les premiers biens immobiliers et si possible décrocher des financements externes. 

La SCI facilite la gestion et la transmission de vos patrimoines 

Cet avantage est sans doute le premier d’une société civile immobilière. Elle permet la constitution, la gestion et la transmission des patrimoines immobiliers. La constitution est rendue facile puisque les associés peuvent justement se mettre ensemble pour se procurer des biens immobiliers et ils se partagent les coûts liés à ces derniers. Cela peut aussi les aider à avoir des financements extérieurs. 

Pour la transmission, l’un des intérêts de cette structure est qu’elle permet de faire des donations de parts sociales tous les 15 ans. Les héritiers deviennent donc progressivement propriétaires des biens immobiliers. Ceci est difficile à faire lorsque vous détenez directement un immeuble. La SCI facilite aussi la cession de l’entreprise. Cela est rendu possible, car elle diminue le plus possible le prix de cession. 

La SCI permet de dissocier l’immobilier de l’activité professionnelle

Sur le plan professionnel, la SCI présente deux avantages importants. Le premier réside dans le fait qu’elle protège les biens immobiliers des problèmes liés à la gestion et à l’exploitation. En effet, l’immeuble qui sert à la société d’exploitation reste la propriété exclusive de la SCI. Les créanciers ne pourront donc pas se l’approprier en cas de litige. 

Le second avantage est qu’une SCI permet de dissocier l’immobilier de l’exploitation. Cela permet au chef de l’entreprise d’être le propriétaire du patrimoine immobilier nécessaire pour faire tourner l’entreprise. Il n’y a donc pas besoin d’inscrire ce dernier à l’actif du bilan de l’entreprise. 

La SCI possède des avantages fiscaux

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Sur le plan fiscal, la SCI permet de choisir son propre régime d’imposition. Deux options se présentent généralement à vous : les impôts sur le revenu et les impôts sur les sociétés. La première option consiste à taxer les bénéfices faits par la société et la seconde permet de déduire une fraction de l’immeuble chaque année. Vous pouvez donc librement choisir l’une ou l’autre des options en fonction de vos objectifs.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Bien que les SCI présentent de nombreux avantages, elles ne manquent pas non plus de présenter des inconvénients.

La création d’une SCI est assez longue

La création d’une société civile immobilière nécessite un grand nombre de démarches qui consistent en majorité à remplir des formalités légales. Cela passe par la rédaction des statuts qui est une étape indispensable, la publication d’une annonce légale, de l’immatriculation proprement dite de la société où vous devez fournir un certain nombre de pièces, et enfin la déclaration de vos bénéfices. Cependant, ces démarches sont simplifiées par les services en ligne. 

La responsabilité illimitée des associés

Le patrimoine personnel des associées peut être utilisé pour payer les créanciers en cas d’aléas d’exploitation. Mais cela n’est rendu possible que lorsqu’une action judiciaire est engagée contre la société. Il est aussi important de noter que la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à sa participation au capital social et qu’il n’existe pas de solidarité entre associés.

La tenue d’assemblées générales et les obligations comptables

Tenir une SCI implique de nombreuses obligations administratives, comptables ou fiscales. La société doit tenir une comptabilité rigoureuse surtout lorsque vous optez pour les impôts sur les sociétés. Cette comptabilité doit être transmise chaque année. 

Vous devez aussi tenir une assemblée générale chaque année pour approuver les comptes de la SCI. Un procès-verbal doit être rédigé et conservé dans un registre préparé à cet effet. 

La Société Civile Immobilière (SCI) semble être la meilleure option lorsque vous comptez monter une entreprise ou un projet immobilier. Comme toutes les formes juridiques, elle présente de nombreux avantages et inconvénients. Une SCI vous permet une certaine souplesse dans la gestion de votre entreprise et surtout une facilité pour acquérir des financements externes. Elle facilite aussi la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine. Cependant, sa création est assez longue et elle implique de nombreuses obligations sur plusieurs plans. 

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